地下空间车位租售相关问题解答

一、认知类

（一）业主购买地下车位有何好处？

答：购买专属地下车位，既能轻松解决停车难问题，有车位的配套，更利于住宅的转售和增值。

（二）地下空间，是不是单指地下停车位、车库？

答：不是，地下空间是指属于地表以下，主要针对建筑方面来说的一个名词，它的范围很广，停车位、车库是其中一部分。

（三）地下车位租售的法律、政策依据是什么？

答：《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国人民防空法》《人民防空工程平时开发利用管理办法》《人民防空工程建设管理规定》《湖北人民防空工程管理规定》《湖北省物业服务和管理条例》《恩施土家族苗族自治州地下空间开发利用管理办法》（恩施州3号令）、《关于规范房地产开发项目车位交易管理的通知》（恩施州住建7号文）、《关于进一步规范房地产开发项目车位销售出租行为的通知》（恩施州住建12号文）、《关于有效应对疫情促进房地产业稳定发展的措施》（恩施州9号文）。

（四）租售地下车位的司法解释内容是什么？

答：建筑物区分所有权随着我国《物权法》的出台第一次见诸于法律，于2009年10月1日施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）将建筑物区分所有权划分为建筑物专有部分所有权和建筑物共有部分所有权，并在《解释》第2条规定了建筑物专有部分的具体界定标准，以此认定车位等特定空间是否属于建筑物专有部分，在《解释》第6条对《物权法》第74条第3款进行补充规定，即将不符合规划的占用公共道路或其他场地的车位规定为建筑物共有部分属业主共有。同时《民法典》第二百七十五条规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第二百七十六条规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

（五）停车多年，都没收费，为什么突然要租售？

答：目前周边恩施及武汉、宜昌、重庆等多数城市已开始租售车位，随着《恩施土家族苗族自治州地下空间开发利用管理办法》（恩施州3号令）、《关于规范房地产开发项目车位交易管理的通知》（恩施州住建〔2018〕7号）、《关于进一步规范房地产开发项目车位销售出租行为的通知》（恩施州住建办〔2020〕12号）的出台，趋势所在。如今城市车位趋势紧张，车位有时比房子更刚需。购买专属地下车位，能轻松解决停车难问题，有车位的配套，更利于住宅的转售和增值。

（六）地下车位是否已公摊到商品房中？

答：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（建房）〔1995〕517号）第九条第一项的规定以及《中华人民共和国国家标准房产测量规范》（GB/-2000）的要求，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室和管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共用建筑面积。

（七）地下车位的产权，究竟归谁？

答：按《关于规范房地产开发项目车位交易管理的通知》（恩施州住建7号文）产权归属分四种情况：

1.业主共有停车位。建筑区划内占用业主共有的道路或公共架空层（经规划批准有封闭的维护结构且具有独立使用功能的除外）等其他公共场地的停车位以及土地出让条件及规划条件中明确要求配置的地上公共停车位属于全体业主共有，任何单位和个人不得改变用途和现状，建设单位无权出售、出租。由业主大会决定将车位交由业主使用的方式，相关收益及使用由业主大会决定。

2.人防停车位。结合民用建筑修建的人防“平战结合”地下停车位，建设单位应用红色标注或划定范围，按照“平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的原则，投资建设单位可以出租，但须优先满足业主需要，不得出售，每次租赁期限不得超过3年。

3.产权停车位。建筑区划内按照建设工程规划许可证确定且首次登记所有权人为建设单位的停车位（不含人防停车位），任何单位和个人不得改变用途和现状，当事人可以通过出售、附赠、出租等方式约定归属。

4.机械式停车位。建设单位开发建设的机械停车位只能出租，不得销售，并应当首先满足建筑区划内业主的需要，租金扣除必要费用后由投资人所有。

二、流程类

（一）地下车位可预售，意味着什么？

答：意味着买房的同时，便可以购买车位。房子是期房，车位也是，不必等到初始登记以后再销售。

（二）地下车位是否拥有产权？

答：建筑区划内的非人防工程的地下车位购买后业主拥有产权。

（三）购买地下车位能否贷款？

答：可以，但目前银行车位贷款业务，只针对在该行办理了一手房贷款的客户，为客户办理同一小区内的车库车位的贷款，贷款利率按照同期的消费贷款利率来执行。不同银行对车库车位贷款业务的规定不尽相同，具体请咨询各大银行。

（四）能否用公积金或公积金贷款买车位？

答：公积金贷款不支持购买车位。现行的公积金管理条例规定公积金只能用于购买、建造、大修等自住房。

（五）住房转卖他人时，车位如何处置？

答：商品房小区内已购买地下停车位的房地产权利人需转让商品房屋的，地下停车位应当一并转让。需分别或单独转让地下停车位的，应当优先转让给该商品房小区内的房地产权利人；需出租的，应当出租给该商品房小区内的房地产权利人或承租人。

（六）车位产权有多少年？

答：根据《恩施土家族苗族自治州地下空间开发利用管理办法》第十三条 地下空间建设用地使用权的最高使用年限，对应地上建设用地使用权用途最高使用年限确定。

连建地下空间建设用地使用权用途与地上建设用地使用权用途一致的，其土地使用权年限一致；用途不一致的，其土地使用权起算年限与地上建设用地起算年限一致，并按照土地管理相关规定确定的用途类别分别确定土地使用权年限，但不超过其地上建设用地使用权的最高年限。

（七）已购买的产权车位，能否单独转卖？

答：能，《恩施土家族苗族自治州地下空间开发利用管理办法》第二十三条 商品房小区内已购买地下停车位的房地产权利人需转让商品房房屋的，地下停车位应当一并转让。需分别或单独转让地下停车位的，应当优先转让给该商品房小区内的房地产权利人。

（八）开发商承诺赠送的车位，能否办理产权证？

答：具体视购房者与开发商签订的合同内容确定，如果是签订内容赠送的使用权，则不可办理产权证；如果签订内容赠送的是产权，且赠送车位不属于人防车位，则可办理产权证。

（九）开发商赠送的车位，能否抵押贷款、转移登记？

答：赠送的车位如果具有产权，并取得产权登记，可办理相关手续。

（十）租赁车位，合同可以签多久？

答：一般是1年一签，最多不超过20年。

三、人防类

（一）人防工程车位与非人防车位是怎么划分界定的？

答：一般来说，建设单位在人防工程汽车坡道口附近应设有指示牌，在工程入口上方设有标志牌，并且应在工程入口附近墙体上悬挂了平时维护管理规定和平面示意图。人防工程是个密闭工程，其围护结构上不设采光窗口，人防工程与室外或与普通地下室之间，设有防护密闭门，且门上喷涂相应标识。

（二）人防工程车位也可以租售吗？

答：人防工程车位可租不可售。

《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”

《人民防空工程平时开发利用管理办法》第三条 人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用、用管结合的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

《湖北省人民防空工程管理规定》第三十八条 已开发利用的人防工程平时由投资者或者管理者、使用者按规定使用；战时或者遇突发公共事件时，由县级以上人民政府统一调配使用。

（三）人防车位可租给非小区业主吗？

答：在满足本小区业主之前，不可以。《中华人民共和国物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

（四）人防车位租赁，合同最长签多久？

答：我州内人防车位每次租赁期限不得超过3年。根据恩施州住建委2018年7月16日发《关于规范房地产开发项目车位交易管理的通知》“人防停车位结合民用建筑修建的人防‘平战结合’地下停车位，建设单位应用红色标注或划定范围，按照‘平时由投资者使用管理，收益归投资者所有’的原则，投资建设单位可以出租，但须优先满足业主需要，不得出售，每次租赁期限不得超过3年。”

（五）人防车位的租赁收入，归谁所有？

答：收益归投资者所有。《中华人民共和国人民防空法》第五条和《人民防空工程平时开发利用管理办法》第三条的相关规定，人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用、用管结合的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

（六）哪些车位只能租不能售？

答：

1.人防车位只能租不能售。

2.机械式停车位。恩施州住建委2018年7月16日发《关于规范房地产开发项目车位交易管理的通知》“建设单位开发建设的机械停车位只能出租，不得销售，并应当首先满足建筑区划内业主的需要，租金扣除必要费用后由投资人所有。”

”3.业主共有停车位建设单位不能租不能售。恩施州住建委2018年7月16日发《关于规范房地产开发项目车位交易管理的通知》“建筑区划内占用业主共有的道路或公共架空层（经规划批准有封闭的维护结构且具有独立使用功能的除外）等其他公共场地的停车位以及土地出让条件及规划条件中明确要求配置的地上公共停车位属于全体业主共有，任何单位和个人不得改变用途和现状，建设单位无权出售、出租。由业主大会决定将车位交由业主使用的方式，相关收益及使用由业主大会决定。”

（七）人防车位的维护，由谁负责？

答：人防工程的维护管理由建设单位负责。《湖北省人民防空工程管理规定》第二十七条 人防工程的维护管理由建设单位负责，已开发利用的，由使用单位负责，实行谁建设、谁管理，谁使用、谁管理的原则。

（八）租赁人防车位，还需要缴物业服务费吗？

答：需要。恩施州住建委2018年7月16日发《关于规范房地产开发项目车位交易管理的通知》“出租停车位的，应明确出租的时间、方式、租金标准、机动车停放管理服务费。”

四、解惑类

（一）小区业主最多可购买几个车位？

答：最多可购买2个车位。在车位配比不超过1：1的情况下，购房人每购买1套房屋只能相应购买1个产权停车位；开发项目物业管理区域内房屋已销售完毕且车位办理了初始登记尚有车位未售出的，建设单位将停车位销售情况在该项目建筑区内显著位置公示1个月后，该项目购房人可以自主选择购买第二个停车位，但一套房屋或一个业主最多可购买二个车位。

（二）租了或买了车位，还需要哪些费用开支？

答：购买车位的还需要支出契税、不动产登记费、机动车停放管理服务费等相关费用；租用停车位除需缴纳租金外，还需缴纳机动车停放管理服务费。

（三）租买了车位，还需要向物业缴费吗？

答：租买停车位后，仍需向物业服务单位缴纳机动车停放管理服务费。

（四）非小区业主能否租买小区地下车位？

答：“在优先满足小区业主需求的前提下，仍有空余车位的，可出租给本建筑区划以外的单位或个人停车使用，每次租赁期限不得超过一年。”因此，非小区业主可在上述情况下提出租用停车位申请。“住建部门对销售对象主体身份进行审核，对业主以外的单位和个人购买停车位的，不予办理合同备案”。故非小区业主不得购买他人小区停车位。

（五）地上停车位，可不可租售，相关收益应归谁？

答：地上停车位属于业主共有停车位的，任何单位和个人不得改变用途和现状，建设单位无权出售、出租。由业主大会决定将车位交由业主使用的方式，相关收益及使用由业主大会决定。