北京律师|签订房屋买卖合同——授权委托书

案件经过

卖方：李某 买方：张某

卖方李某和买方张某签订了《存量房屋买卖合同》，李某的房屋为婚后购买，属于夫妻共有房产，签订合同时，李某没有与其妻子沟通出售签约问题，李某认为妻子一定会同意他签订合同，所以就直接自己签订了合同，收取了买方张某5万元购房定金；签订合同时李某向张某出具了承诺书，承诺钦定合同后三天内把妻子出具的的配偶同意出售授权委托书交给买方查看。

《房屋买卖合同》签订后，买方张某再一次去看房子时，刚好遇到了李某的妻子，双方寒暄几句，李某的妻子也同意出售房屋，所以授权委托书的事情双方都没有在意。接下来，买卖双方顺利办理了网签备案和银行的按揭审批贷款手续。

过了一段时间，在买卖双方要办理资金监管手续时，卖方夫妻迟迟不出面。买方张某一再催促，李某的妻子告知张某：当时李某与张某签订的《房屋买卖合同》是无效合同，因为合同上面只有李某一个人的名字，没有她的名字，所以合同无效。他们夫妻也不再继续出售。

听完李某妻子的表述，张某一下蒙圈了，市场上的房价涨了几十万，现在卖方说合同无效，房子不卖了，那他将损失多少？于是他赶紧咨询律师。

律师告诉他：夫妻出售共同所有的房屋，一般应由夫妻双方共同在合同上签字或者盖章，一方以自己名义与买房人签订房屋买卖合同，买房人支付定金后，卖房人主张未经配偶同意，要求解除合同的，买房人应对卖方配偶知道且同意房屋买卖合同签订的情况予以证明。

买房人无法证明卖房人配偶知情且同意卖房，又不符合善意取得的构成要件，该房屋买卖合同无效，人民法院对继续履行合同的请求不予支持。

买卖合同上现在只有李某一个人的签字，可是房屋是他们夫妻共有的，所以张某要证明李某的妻子之前也同意出售该房屋，否则很可能要承担不利的后果。

张某陷入沉思，这个证据自己哪里去找？李某的妻子之前卖房屋时，口头说的好好的同意出售房屋，现在又说没经过她同意，这明显是故意的，可是自己又有什么好的办法证明李某的妻子之前是同意出售房屋的呢？

律师跟张有平说：你们房屋买卖的手续已经办理到了资金监管，网签合同已经签过了，而且银行的按揭贷款手续也办理过了。那么，你把网签合同拿出来看，上面应该是有李某妻子签字的，这个就可以证明，出售该房屋，他们夫妻双方是都认可的。张某一听，拿出之前的网签合同一看，果然有李在先和他妻子的签名。

后来张某一再跟李某交涉房屋继续办理手续的问题，李某和妻子都不出面配合办理手续，无奈之下，张某只有起诉到了人民法院要求继续履行《房屋买卖合同》。

经过几个月的法庭审理，最后法院认定：因为网签合同上有李某妻子的签名，所以对于李某妻子所讲的不同意出售房屋不予以认可。故此，李某与张某所签订的《房屋买卖合同》依法成立、合法有效，应当继续履行。

案后分析

1.签订《房屋买卖合同》到网签、面签阶段，如果李某当时没有取得书面授权，李某的妻子又否认同意出售房屋一事，张某没有相关证据证明李某妻子同意出售房屋，则此时的《房屋买卖合同》效力认定上，将很有可能被认定是无效合同。

2.李某夫妇与张某已经办理了网签、面签手续，并且李某妻子在网签合同上有自己的签名。则此时，李某妻子的行为构成对李某出售房屋的事实上的认可，即使之后，其一再强调她不同意出售房屋，意图狡辩，也不能成立。

综上所讲：授权委托书十分重要，一般来讲，签订房屋买卖合同，房子若为夫妻双方共有，仅是夫妻双方一方在合同上签字，没有出具授权委托书，则夫妻另一方不对签订合同的行为予以确认，合同无效后，买房人的损失将会很大。

温馨提醒：为了预防风险，买方在签订房屋买卖合同时，如果是卖方的代理人签订合同或者夫妻一方签订合同，那么，一般需要查看业主代理人或者夫妻另一方提供的授权委托书。谨慎起见，居间方需要查看业主或者夫妻另一方拿着授权委托书拍照的照片（预防委托书代签风险）。